认识黄怒波许久，这却是我第一次来到他的办公室

　　认识黄怒波许久，这却是我第一次来到他的办公室。在这座位于北京动物园附近的中坤大厦16层里，健身房、起居室、书房重庆怎么样、露天花园，所有满足黄怒波需要的功能，一应俱全。作为地产界大佬，黄怒波的于1995年创始成立了中坤投资集团，历经十余年，已成长为在地产重庆2023年展会、度假产业颇具影响的大型民企。作为在中国房地产市场化改革后，顺应投资大潮，获利颇丰的民企，黄怒波至今直言当年赶上了好时候。

　　反观当下，2014年1-5月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降8.5%。谈及房地产走势与投资持有前景，用黄怒波现在的话说，“当年吃下去的，早晚都要吐出来。”

　　黄怒波：中国的地产行业一定会发生巨大的变化，这个巨大的变化大家一直在说狼来了，现在我看这个狼是真的来了，这次真的来了。

　　黄怒波：我觉得这届政府没法再放水了，如果再放水这个经济还是饮鸩解渴，四万个亿，毫无理由，它怎么回收？你带来的肯定是价格上涨，首先反映到房地产上，对吧，你这次这个经济如果再这么放，那下一步不就崩溃了吗？反腐，会带来房价的下降，为什么呢？因为现在大量的官员、国企分子手里控制主要资产都是房地产，这个带来了不公平，房地产变成了投资了，投机了，变成了藏这个脏钱了，真正需要钱的房子的人被拉高买不起，这是中国一个大的问题。所以中国的房地产是个畸形的发展，一个特殊的时期，所以这个这次转型就到了，土地财政一定会拿掉，所以一系列的决定房地产行业率先回归，我叫回归到理性。

　　回归到房地产行业比如就是正常的行业，不可能有暴力，就是这个行业的准入越来越宽，你能拿地我也能拿，再一个你拿的多的房子你税就多他要算账，再政府现在的保障房，这个就把基本上的住房问题让人人有房住的问题能解决了，我觉得这十年内这届政府能把这个问题解决掉。

　　凤凰财经：如果从现象来观察的话你觉得会出现哪些现象？比如说上一期我们采访了福耀玻璃的董事长曹德旺，他有一个跨界的观点，他说中国的房地产崩盘是迟早的问题。

　　黄怒波：不存在崩盘，第一中国的房地产按揭的比例高，都是30%的首付款，第二中国的就业率还是可以，美国出问题是他只要就业率，失业率一高，他要零首付，他立刻付不起房款。第二中国毕竟城市化才刚刚开始，这个我觉得暴力不可能，但是崩盘绝对做不到，第三个问题，北京市保障房的条例，这是立法重庆哪些区比较好，基本他要做到了，基本把北京要求五年十年以上的来的北京纳税的人口都能解决掉住房，然后这个富人的房子他最后也会再推向市场，为什么？在中国你下一步房产税只要一出来，不动产条例只要一出来大家不再拿这么多房子，那只有低价卖，现在不是二手房价格都在下来吗，你下一步还在下，下也不一定意味着崩盘呢重庆怎么样，你本来就不该那么高。

　　黄怒波：肯定这么多年没有过的糟糕，因为这个强刺激政策的后遗症在逐渐出现重庆怎么样，钞票太多了，收不会去，然后传统的消费模式都变了，比如房地产不能拉动了，商业不能拉动了，新的消费模式没出来，你看，这个传统的所有能源行业都不行了，外贸也不行了，新的消费模式在那儿？城镇化没形成，动力从哪里来？这两三年很痛苦的过渡。

　　凤凰财经：很痛苦的过程，但是反过来讲，在大的转型期，也是大的机会诞生的时候，就是说原来你们这些老一辈的土豪，可能慢慢地不行了。

　　黄怒波：都得淘汰，新的这一代人会起来，他们主要以一个互联网时代的企业家起来了，传统的这些土豪们都已经成为一个历史了，一定会成为历史，但都很优秀，这一代人会留下记忆。

　　从开始面临电商的冲击，到传统零售模式的动摇，商业地产为之安身立命的基座，正被互联网的商业需求所迅速蚕食。 悬而未决的马云王健林之赌，在旁观者眼中也渐渐清晰了答案。转型何去？既有何从？解析传统商业地产转型的路径与承受的阵痛，在黄怒波与他的中坤集团身上，也可以找到生动的案例诠释。

　　凤凰财经：其实说到商业地产的时候前两年大家有一个观点就是说随着资产的不断的上涨重庆哪些区比较好，持有性的物业会是一个很好的前景。

　　黄怒波：原来我的一个战略梦想我的旅游地产持有1千万平方米不卖，商业地产持有1千万平方米不卖，为什么，你经济涨的这么快重庆哪些区比较好，这个中国经济上涨的时候所有的资产价格在上涨，怎么着认为也超过你的财富成本就是利息，但你哪想得到，一个大的行业变化大了，就是传统的零售业商业模式被电商冲击了，这是致命的，你原来一铺富三代重庆2023年展会，你现在试试那个铺面空着怎么富三代，为什么呢？因为根本不用再开铺子了，我就有一个电商一个淘宝就可以了，电商就这几年而且是杀伤力太强了，所以这个时候就持有大量的物业就变成了灾难，所有的传统的卖衣服的铺子都不可能挣钱了，网购就够了。

　　所以所谓的一分钱就难倒英雄好汉重庆2023年展会，我们其实就有十几亿的现金的话就把今年这个关能挺过去，但是到后来结局就是我们跟债务人谈判，绝大部分都不错商户也绝大部分都支持也清场了，现在改写字楼到年底改完，但是也有的人他这个时候就要价了，那你也不敢做，要答应你了别的人怎么办？所有的人就是价格上去了，就得重组。就有人说那我走司法程序，我就让你上黑名单，失信人名单，那我也没有别的办法。

　　黄怒波：整个民营企业在经历一个生理过程，什么叫生理，心理过程要适应这种生死之关，生理是你过去民企是机会主义者，哪块骨头掉下来你也得去抢，比如原来抢水泥对吧，抢钢铁抢煤炭你不是后来都得吐吗？所以当初以为民企抢到肚子里再说我再慢慢消化，因为不知道明天有没有机会，这是中国民企的悲惨处境，永远只要有一点缝赶快抢，中国的民企就是这么发展的，马云抢对了，抢上电商了，那个行业现在没有大的国企进来，要进来也挺麻烦。

　　黄怒波：地产商也开始完蛋了，所以如果说转型的好的，你就能撑过去不饿死，如果不好的这次，我觉得这次大多数地产商都过不去吧。

　　黄怒波：我认为都应该是差不多，都应该归零。因为地产这个行业资金很密集要求周转的速度要快重庆怎么样，但是现在整个是不是一个限购能解开的问题，是你整个金融政策的问题，整个金融界已经把地产划到了一个限贷行业危险的行业里，一系列的不确定性，全都赶在这个时候，好日子的时候什么都好，坏日子的时候厄运都来了。目前当下持资太多的，尤其拿地王的，肯定逃不过去，都得吐出来。

　　凤凰财经：但你总的来做一个判断的话，是不是说股权跟债权一起转的话是你主动不想玩儿商业地产的游戏了还是没办法只能撤退了。

　　黄怒波：这个行业肯定是被电商代替的，所以从商业地产上从商业设施上是不能再持有了，如果持有适度的写字楼是可以的，酒店式公寓可以，但是商场尤其高端的奢侈品全都完蛋。